Blog

Site yönetimi ile ilgili mevzuatlar, kanunlar ve sizler için faydalı olacağını düşündüğümüz yazılar

Sitelerde Aidat Sorununa Yönetici Şirketler Çözüm Oluyor


Sitelerde toplanamayan aidatlar ve sürekli değişen tadilat masrafları gibi sorunları "komşular" değil, profesyonel şirketler çözüyor

Sitelerde toplanamayan aidatlar ve sürekli değişen tadilat masrafları gibi teknik, hukuki ve finansal yönetim sorunlarını artık "komşular" değil, profesyonel şirketler çözüyor. Daire sahiplerine aylık aidata eklenen 20 ila 100 liralık ekstra ücret karşılığında hizmet veren "Çözüm" bina yönetimi şirketi, tesisatçıdan asansörcüye, avukattan güvenliğe kadar 100"e yakın iş ortağı ile çalışıyor.

Apartman ve sitelerde ortak kararların alınması ve sorunların çözümü için ev sahipleri arasından seçilen ve genellikle emekli komşuların üstlendiği "yöneticilik", artık profesyonel şirketler tarafından yerine getiriliyor. Sitelerin ve apartmanların büyümesiyle ortak kararların uygulanmasında problemlerle karşılaşılmasının yanı sıra özellikle aidatların düzenli alınamamasından kaynaklanan borçların birikmesi, yönetimde "profesyonel bir el"e duyulan ihtiyacı gözler önüne seriyor. Profesyonel yönetim şirketlerinin en büyük avantajlarından birisi ise sitelerde izolasyon ve çatı tamircisinden, asansörcüsüne, tesisatçıdan elektrikçiye, avukatından, deprem araştırma firmasına, bahçe peysajından güvenliğe kadar pek çok alandaki hizmet veya malları en ekonomik şekilde almaları. Hizmeti bir bina için değil, çok sayıda bina için alan şirketler, böylece pazarlık güçlerini kullanabiliyor. Bu şekilde 100"e yakın iş ortağıyla çalıştıklarını söyleyen Çözüm Bina Yönetimi şirketinin ortağı Nadin Gürdal, özellikle kriz döneminde binaların uzman şirketlerce yönetiminin önem kazandığını kaydetti.

Krizde müşteri sayılarının artış gösterdiğini belirten Gürdal, "Krizde hizmetlerin ekonomik bir biçimde yerine getirilmesi, masrafların kısılması ve fonların profesyonelce yönetimi daha çok önem kazanıyor. Normalde sıklıkla karşılaşılan aidat ödemelerinin geciktirilmesi sorunu, krizde piyasada oluşan nakit sıkışıklığı ile daha çok artıyor" diye konuştu.


Aylık 20 liradan başlıyor
Apartman sakinlerinden gelen talepler sonrası onların seçeceği bir temsilciyle işbirliği içinde hareket ettiklerini belirten şirketin diğer ortağı Neşe Altan ise yönetim maliyetinin 4 bloklu 10 daireli bir apartmandan içinde havuzu, sosyal tesisleri ve güvenliği olan büyük sitelere kadar değiştiğini söyledi. Altan, "Maliyet daire başına aylık 20 ile 100 liranın üzerine kadar çıkabiliyor. Aidatlara eklenen bu ekstra pay, binanın sosyal apartman mı site mi olduğuna göre, sahip olduğu sosyal olanakların genişliğine göre değişiyor. Bu rakam, ihtiyaç varsa, krizde vazgeçilecek bir tutar değil" diye konuştu. Nişantaşı, Etiler, Boğaz hattı civarındaki apartman ve sitelerden yoğun bir talep aldıklarını belirten Altan, inşaat şirketleriyle ve projelerle ise görüşmelerinin sürdüğünü, hedeflerinin iki yıl içinde hem büyük site projelerinde, hem de iş ve alışveriş merkezlerinde görev almak olduğunu açıkladı.


Mahkeme süreci ortadan kalkıyor
Sitelerde yöneticiler, bu alanda uzman olmadığı ve her hizmetin nerede en ekonomik yapıldığını bilmedikleri için ev sahiplerinin ödemesi gereken tutarı da ekonomik olarak belirleyemiyor. Örneğin site sakinleri, geçen yıl alınan asansör bakımı parasının bu yıl neden zamlı olduğunu, aidatların neye göre artırıldığını tam olarak bilemiyor. Sitelerde yaşanan bir diğer sorunsa ödemelere bir veya birkaç daire katılmadığında o hizmetin karşılanması için daire başına daha çok miktarın düşmesi ve bunun da huzursuzluk yaratması. Daireler, borçlarını ya kötü niyetinden bilerek ödemiyor ya da yöneticiler tarafından doğru, tam veya zamanında bilgilendirme yapılmıyor. Sonunda tahsil edilemeyen alacaklar, uzayan ve bir sonuca vardırılamayan mahkeme süreçlerine neden oluyor ve bu hem zaman kaybettiriyor hem de maliyetlerin daha da artmasına neden oluyor. Yönetim şirketleri ise süreci baştan kontrol altına alarak, tüm bu sorunların oluşmasını engelliyor. Gerektiğinde yasal takibatı da başlatan yönetim şirketleri, ev sahiplerini her ay borç ve alacaklarının, gerekli ödemelerin niteliği ve ihtiyaçlarıyla ilgili bilgilendirme de yapıyor.


Temizlik şirketleri bile bu sektöre giriyor
Sektörde kurumsal firma sayısı 10"u geçmiyor. İnternete girildiğinde ise sayısız bina yönetimi ismi çıkıyor. Ancak verilen adreslere gidildiğinde bahsi geçen şirketin o adreste bulunmadığı görülüyor. Bazılarında da sadece bir cep numarası bulunuyor. Bu işe tek başına giren emekliler, şahıslar var. Temizlik şirketlerinden bile bu işe soyunanlar oluyor.


Yönetim şirketleri adım adım ne yapıyor?
*Genel yönetim kapsamında genel yönetim sorunlarının çözümü, bina işletme projesinin hazırlanması, işletme defterlerinin yasal çerçevede düzenli olarak işlenmesi, hukuki işlerin takibi, alınacak her türlü kararın ve yapılacak her işlemin yasalara uygun olmasının sağlanması.

*Bütçe yönetimi kapsamında, genel kurulca kabul edilen çerçevede giderlerin hisse başına bölünmesi ve aidatların toplanması, binanın yönetimiyle ilgili ödemelerin takibi, aylık gelir gider kalemlerini gösteren raporlar ile borç alacak çizelgelerinin hazırlanması, nakit akış projeksiyonunun yapılması.

*Temizlik yönetimi kapsamında temizlikten, yangın tüplerinin periyodik kontrolüne, su deposunun bakımı, çöp toplama planı, haşere mücadele programı gibi hizmetlerin yürütülmesi.

*Teknik yönetim kapsamında ortak alanlarda asansör, kazan gibi teknik ekipmanla ilgili yıllık bakım anlaşmalarının yapılması ve periodik takibi, ortak kullanım alanlarında yapılacak onarım, tadilat işlemleri için teklifler alınması ve bina yönetim temsilcisine sunulması. Alınan karar çerçevesinde ortak alanlarda yapılması gerekli bakım onarım ve tadilat işlemlerinin takibi.

*Personel yönetimi kapsamında hizmetli sözleşmelerinin ve çalışma talimatlarının hazırlanması, denetlenmesi, hizmetlilerle ilgili tüm yasal yükümlülüklerin yerine getirilmesi.

*Çözüm ortağı olan hukuk bürosunun desteği ile Kat Mülkiyeti kanunu esasları kapsamında hukuki işlemlerin takibi, alınacak her türlü kararın ve yapılacak her türlü işlemin yasalara uygun olmasının sağlanması, kat mülkiyeti kanunu kapsamında yönetim kurulu ve genel kurul toplantılarının düzenlenmesi.


Profesyonel yöneticiler ortak oldu
Çözüm Bina Yönetim ve Danışmanlık ortakları Neşe Altan ve Nadin Gürdal, uzun yıllar profesyonel yönetici olarak çeşitli yerli ve yabancı kurumlarda, mal ve hizmet satın alması, şartname ve sözleşmelerin düzenlenmesi, sosyal tesisler işletmesi, kafeterya hizmetleri, personel sevk ve idaresi, fon yönetimi gibi alanlarda sorumluluk almış. Eski bir gazeteci ve bankacı kökenli olan Nadin Gürdal ile 10 yıl İMKB"nin İstinye"deki binasında idari işler ve satın alma yöneticiliği yapan Neşe Altan 2007 yılında birikimlerini birleştirerek Çözüm Yönetim şirketini kurmuş. Şirketi kurmadan önce kendi apartmanında da yöneticilik yaptığını belirten Neşe Altan, "O zaman anladım ki bu alanda sorunlar çok ve yönetim konusunda ciddi bir açık var" diyor.


Vatan Emlak/Nihal Yuvacan






İlgili Başlıklar