Blog

Site yönetimi ile ilgili mevzuatlar, kanunlar ve sizler için faydalı olacağını düşündüğümüz yazılar

Borçlar Kanununa Göre Kat Maliki ile Kiracının Yükümlülükleri


Kat Maliki (kiraya veren) ve kiracının (kiralayanın) kanunen birbirlerine olan yükümlükleri vardır. Kira sözleşmeleri 2011 yılından itibaren “6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun” ile değil “6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunuile düzenlenmektedir.

Kanun değişikliği ile kat maliki - kiracı ilişkisinin borç-alacak ilişkisine döndüğünü ve kira sözleşmesinin de bir senet niteliği taşıdığını söylemek yanlış olmayacaktır. Bundan dolayı kira sözleşmesi imzalamadan şartları iyi değerlendirmelisiniz.

Önce tanımlar kısmını aradan çıkaralım: yeni kanuna göre kiraya veren, kiralayan ve kira sözleşmesi olarak 3 temel unsur mevcut. İlgili maddede (Madde 299) kira sözleşmesi şöyle tanımlanıyor: “Kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını ... kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.


A. KİRAYA VERENİN KİRALAYANA KARŞI YÜKÜMLÜLÜKLERİ
Kiraya verenin yükümlülüklerinin temelini oluşturan konulara bir bakalım - burada bizce önemli olan konuları önem sırasına göre sıraladık:
  1. Kiraya verenin en temel yükümlülüğü, gayrimenkulün kira sözleşmesi boyunca kiraya verildiği gibi (kullanımdan dolayı yıpranmalar hariç) kalmasını sağlamaktır (Madde 301) 
  2. Sigorta, vergi vb. kiralanan ile alakalı ödemeleri kira sözleşmesinde aksi kararlaştırılmadıkça kiraya veren ödemek zorundadır (Madde 302)
  3. Kullanımla alakalı olmak şartı ile öngörülen veya öngörülemeyen tüm yan giderleri kiraya veren karşılamak ile yükümlüdür (Madde 303)
  4. Kiralananın herhangi bir kusurunun ortaya çıkması ve bu kusurdan dolayı kiracının zarar görmesi durumda kiraya veren zararı karşılamak ile yükümlüdür (Madde 308) 
  5. Kira bedelinin geç ödenmesi durumda herhangi bir cezai koşul içeren bir anlaşma yapılamaz (Madde 346)
Bunların dışında borçlar kanununu incelediğimizde “yerel adet olmadıkça” gibi bir ibareyle karşılaşmaktayız. Bu sözün kullanılması ile birlikte kiralanmak istenen gayrimenkulün bulunduğu bölgedeki genel uygulamaların kabul edildiği anlaşılmakta. Ancak yerel adetlerin kanunların üzerinde olmadığı ve kanunlara aykırılık taşıması durumunda geçerli olmayacağı da unutulmamalıdır.

B. KİRACININ KİRAYA VERENE KARŞI YÜKÜMLÜLÜKLERİ
Kiracının yükümlülükleri, kiraya verenin yükümlülükleri kadar çok olmasada net ve açık bir şekilde kanunda dile getirilmiştir. Kiracının yükümlüklerine temel olan konular şu şekildedir:
  1. Kiracının en temel yükümlülüğü kirasını ödemektir (Madde 313)
  2. Kira sözleşmesinden kira ödeme tarihi belirtilmedi ise veya gayrimenkulün bulunduğu bölgede genel bir uygulama yoksa kira her ayın sonunda ödenir (Madde 314)
  3. Kiracı kira bedelini veya ödemekle yükümlü olduğu diğer giderleri ödemediği durumda kiraya veren kira sözleşmesinin feshedebilir (Madde 315)
  4. Kiracı, kiralanan üzerinde yapacağı değişikliklerde kiraya verenden yazılı izin almak zorundadır.
  5. Kiracı evi nasıl teslim aldıysa o şekilde teslim etmek zorundadır. Ancak kullanımdan dolayı meydana gelen eksimeler ve yıpranmalardan sorumlu değildir (Madde 341)
  6. Kiracıyla alakalı hem borçlar kanunda hem de diğer ilgili kanunlarda yer alan bir diğer temel yükümlülük ise kiraladığı gayrimenkule gerekli özeni göstermesi ve çevre sakinlerinin haklarını gözeterek iyi geçinmesidir. Aksi durumda kiraya veren kira sözleşmesini tek taraflı olarak feshetme hakkı mevcuttur.






İlgili Başlıklar