İşletme Projesi Hazırlama Zorunluluğu

Kat Mülkiyeti Kanunu md. 37 açıkca belirtildiği gibi kat malikleri kurulu eğer apartmanın bir işletme projesi yok ise hiç gecikmeksizin bir işletme projesi hazırlaması gerekmektedir.

3. İşletme projesinin yapılması:

Madde 37 – (Değişik: 13/4/1983 - 2814/12 md.)

Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar.

Bu projede özellikle:

a) Anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları;

b) Tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20 nci maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar;

c) Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin 20 nci maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı;

Gösterilir.

Bu proje,kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden başlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında, karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazırlanır.

Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin 1 inci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.

İşletme Projesini Nasıl Hazırlayacağım ?

İşletme projesi yıllık tahmini gider tutarlarının hesaplanarak, bu giderlerden dolayı dairelere düşecek tahmini miktarın belirlenmesi ve giderleri karılamak için dairelereden toplanacak aidat miktarının hesaplanmasıdır. 

Sizlere çok basit bir örnek ile açıklayacak olursak ;

Örneğin 10 daireli bir apartmanımız olsun. Bu apartmanımız için 2016 yılı tahmini gelir ve giderlerimizi yazalım. 

2016 YILI GİDERLER (Yıllık):
Bina Görevlisi Ücreti  = 21.600 TL
Asansör Bakımı = 1.200 TL
Temizlik Giderleri = 800 TL
Elektrik - Su = 600 TL
Genel Giderler = 2.000 TL

Yukarıdaki örnekte yıllık olarak tahmini giderler toplamımız 26.200 TL dir. Toplam giderimizi dairelere dağıtacak olursak bir daire sakinin ödeyeceği tutar (26.200/10) 2.620 TL dir. Bunu aylara dağıtırsak (2.620/12) 218 TL çıkacaktır. 

Yani bu apartmanımız için 2016 yılında toplanacak olan aidat tutarı 218 TL dir.

İşletme projesi örneği olarak internette arama yaptığınızda farklı farklı örnekler bulabilirsiniz. Burada kesin işletme projesinin kesin ve doğru olan şablonu şudur diye bir dosya yoktur. Önemli olan yıllık tahmini giderlerinin yazılması, dağıtılması ve ödeme planının olmasıdır. 

Yukarıdaki örneği kolay bir şekilde Biyos ile yapabilirsiniz. Biyos ile hazırladağım örnek proje dosyasını indirmek için tıklayınız...

İşletme Projesinin Tebliğ Edilmesi

Yönetim tarafından hazırlanan işletme projesi daire sakinlerine posta yoluyla veya imza karşılığı tebliğ edilir. Ancak burada tebliğ edilmemesi veya usulsüz tebliğ durumunda ise borç yükümlülüğünüz ortadan kalkmaz. Bu konuda 12.6.1995 Yargıtay ın bir dava sonucu verdiği karar da özetle "Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre bir işletme projesinin yapılması ve bunun kat maliklerine tebliği gerekli ise de, böyle bir işlem yapılmadığı takdirde kat maliki yada kiracısı, ortak giderlere katılma yükümlülüğünden kurtulmaz. Bunun yaptırımı, Kat Mülkiyeti Kanununun 37. maddesinin son fıkrası hükmünden yararlanma olanağının kaybıdır. Bu durumda yönetici, İcra İflas Kanununun 68. maddesine göre değil, 67. maddesine göre açacağı dava ile alacağını genel hükümler dairesinde ispat ile yükümlüdür." şeklinde bir kararı vardır. Yani bu karara göre diyeli ki yönetici işletme projesini panoya astı size tebliğ etmedi, ya da işletme projesinin bir kopyasını sizden imza almadan kapınızı önüne bıraktı vb... gibi durumlarda bana tebliğ edilmedi diyemiyoruz. 

 Kiracıya tebliğ edilen işletme projesi kat malikine de tebliğ edilmiş sayılır. Kiracı işletme projesini kat malikine de iletmek durumundadır.

İşletme Projesine Nasıl ve Ne Zaman İtiraz Edilir ?

İşletme projesi tebliğ tarihinden sonra 7 gün içinde itiraz edilebilir. İtiraz için apatman veya site yönetimine bir dilekçe yazarak ilgili işletme projesinin yeniden görüşülmesine dair bir dilekçe yazmanız yeterlidir. Yani dilekçenize bu gider bu kadar para olur mu? neden bu kadar yüksek? bunu daha ucuza yaptırırız vs. gibi şeyler yazmanıza hiç gerek yoktur. Bunları itirazınız sonrası yapılacak toplantıda dile getirebilirsiniz. İtiraz için yazmış olduğunuz dilekçeyi 7 gün içinde imza karşılığı yöneticinize veriniz veya taahhütlü posta yoluyla yöneticinize iletiniz.

Yapılan itiraz kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazırlanır.

İşletme Projesinin Kesinleşmesi

İşletme projesi tebliğ edildikten sonra 7 gün içerisinde herhangi bir itiraz söz konusu değil ise işletme projesi kesinleşmiş olur. Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin 1 inci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.