Apartman Giderlerinde Ev Sahibi mi Öder, Kiracı mı Öder? Tartışmasına Son!

Apartman gruplarının en sessizleştiği ya da en çok hararetlendiği o anı biliyorsunuz: "Binanın çatısı akıyor, daire başı 10.000 TL toplanacak." İşte o an kiracıların aklında tek bir soru belirir: "Ben sadece burada oturuyorum, neden binanın çatısını ben yaptırayım?" Ev sahipleri ise bazen "Ama asansörü sen kullanıyorsun, büyük arızayı da sen ödemelisin" diyebiliyor. Peki, aslında kim haklı?

Hukuk bu konuda oldukça net. Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), hangi masrafın "kullanım" hangisinin "demirbaş" olduğunu tek tek ayırmış. Apartman ve sitelere ait hangi gideri, hangi kanuna göre kim ödemeli?

---

Kiracının Sorumlulukları (Olağan Kullanım Giderleri)

Kiracı, mülkün hizmetlerinden yararlanan kişidir. Bu yüzden günlük, rutin giderler kiracıya aittir:

1. Apartman Aidatı: Temizlik, elektrik, personel maaşı gibi giderler kiracınındır. (Kanuni Dayanak: TBK Madde 317)

2. Asansör Aylık Bakım Ücreti: Asansörü aktif kullandığı için rutin bakımı kiracının sorumluluğunuzdadır. (Kanuni Dayanak: TBK Madde 317)

3. Musluk Tamiri ve Boya-Badana: Kullanım sırasında eskiyen musluk veya kirlenen duvarların masrafı "olağan kullanım" sayılır. (Kanuni Dayanak: TBK Madde 317)

4. Küçük Onarımlar: Cam kırılması, ampul değişimi gibi basit masraflar da kiracıya aittir. (Kanuni Dayanak: TBK Madde 317)

Ev Sahibinin Sorumlulukları (Demirbaş ve Yapısal Giderler)

Ev sahibi, mülkü kiracıya "kullanıma elverişli" teslim etmek ve bu durumu korumak zorundadır. Binanın değerini artıran her şey onun cebinden çıkar:

1. Asansör Büyük Arızası: Motor değişimi veya beyninin yanması gibi büyük maliyetler binanın demirbaşıdır. (Dayanak: TBK Madde 301-303)

2. Çatı Tamiri: Çatı, binanın ortak alanıdır ve mülkiyetin korunmasıyla ilgilidir. Kiracı çatı masrafına katılmaz. (Dayanak: TBK Madde 301)

3. Kombi Değişimi: Kombi bozulduğunda tamir edilemeyecek durumdaysa, yeni cihazı ev sahibi alır. Çünkü kombi evin demirbaşıdır. (Dayanak: TBK Madde 301-303)

4. Dış Cephe Mantolama: Binanın ısı yalıtımı, mülkün değerini doğrudan artırır. Bu masraf doğrudan kat malikine (ev sahibine) aittir. (Dayanak: KMK Madde 19)

Ben Ödedim Ama Ne Olacak? (Mahsuplaşma)

Diyelim ki acil bir durum oldu, kombi patladı ve ev sahibine ulaşılamadı. Kiracı kendi cebinden yaptırdı. İşte burada "kira bedelinden mahsup etme" hakkı devreye girer. Ev sahibinin ödemesi gereken bir borcu kiracı ödediyse, bunu bir sonraki kiradan düşebilir (ancak mutlaka faturalandırın ve bildirim yapın!).


Sonuç olarak bir site ya da apartmana ait giderler Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) 'nda belirtilmiştir.