Apartmanda Aidat Ödemeyen Kat Maliki İçin Ne Yapılabilir?

Apartman ve site yönetimlerinde en sık karşılaşılan sorunlardan biri, aidat ve ortak giderlerin zamanında ödenmemesidir.

Bir kat maliki aidatını ödemezse yönetim ne yapabilir? İcra takibi için ne kadar beklemek gerekir? Gecikme tazminatı uygulanabilir mi?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), bu konuda yönetime önemli yetkiler tanımaktadır.

Aidat Ödemek Zorunlu mu?

Evet. Kat malikleri, apartmanın ortak giderlerine ve giderler için toplanan avanslara katılmakla yükümlüdür.

Asansör, temizlik, bakım, ortak alanların elektrik ve su giderleri gibi ortak giderler bu kapsamda değerlendirilir.

Kat maliki, ortak alanları kullanmadığını veya apartmanda oturmadığını ileri sürerek aidat ve ortak gider payını ödemekten kaçınamaz.

Bu yükümlülük KMK'nın 20. maddesinde açıkça düzenlenmiştir.

Aidat Ödenmezse İcra Takibi Ne Zaman Başlatılır?

Kat maliki, vadesi gelen aidat veya ortak gider borcunu ödemezse yönetim alacağın tahsili için yasal yollara başvurabilir.

KMK'nın 20. maddesine göre ödenmeyen ortak giderler için dava açılabilir ve icra takibi yapılabilir.

Kanunda, icra takibinden önce mutlaka belirli bir süre beklenmesi gerektiğine ilişkin genel bir düzenleme bulunmamaktadır.

Bu nedenle “3 ay beklemek gerekir” veya “önce mutlaka ihtar çekilmelidir” şeklinde genel bir KMK kuralı yoktur.

Bununla birlikte, borcun hangi döneme ait olduğunu ve ne kadar olduğunu gösteren yazılı bir bildirim yapılması, sürecin sağlıklı yürütülmesi açısından faydalı olabilir.

Gecikme Tazminatı Uygulanır mı?

Aidatın zamanında ödenmemesi halinde kat maliki, yalnızca ana borçtan değil, kanunda belirtilen gecikme tazminatından da sorumlu olabilir.

KMK'nın 20. maddesine göre gider veya avans payını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık %5 oranında gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.

Dolayısıyla geciken aidat için hesaplama yapılırken hem ana borç hem de kanuni gecikme tazminatı dikkate alınabilir.

Yönetici Tek Başına İcra Takibi Başlatabilir mi?

Evet.

KMK'nın 35. maddesinde yöneticinin görevleri arasında, kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması açıkça yer almaktadır.

Bu nedenle yönetici, görev ve yetkileri kapsamında ödenmeyen aidat ve ortak giderlerin tahsili için icra takibi başlatabilir.

Her aidat borcu için ayrıca “icra takibi başlatılsın” şeklinde yeni bir kat malikleri kurulu kararı alınması genel olarak gerekli değildir. Ancak yönetim planında farklı bir düzenleme bulunup bulunmadığı da kontrol edilmelidir.

Kiracı Aidat Borcundan Sorumlu mu?

Daire kiraya verilmiş olsa bile kat malikinin ortak giderlere ilişkin sorumluluğu ortadan kalkmaz.

KMK'nın 22. maddesine göre, bağımsız bölümde sürekli olarak yararlanan kiracı da belirli şartlar altında kat malikiyle birlikte ortak gider ve avans borcundan müteselsilen sorumludur.

Bu nedenle aidat borcunun tahsilinde yalnızca kiracıya yönelmek yerine kat malikinin sorumluluğu da dikkate alınmalıdır.

Aidat Borcu İçin Yönetim Ne Yapmalı?

Aidat borcu oluştuğunda yönetimin süreci düzenli şekilde takip etmesi önemlidir.

1. Borcu belirleyin: Hangi aya ait aidatın ödenmediğini ve borç tutarını kontrol edin.

2. Kayıtları kontrol edin: Aidat tutarının dayanağı olan kat malikleri kurulu kararı veya işletme projesini kontrol edin.

3. Borçluya bildirim yapın: Borç tutarını ve dönemini açıkça belirterek yazılı bildirimde bulunabilirsiniz.

4. Gecikme tazminatını hesaplayın: KMK m.20 kapsamında aylık %5 oranındaki gecikme tazminatını dikkate alın.

5. Ödeme yapılmazsa yasal yola başvurun: Yönetici, KMK m.20 ve m.35 kapsamında icra takibi veya dava yoluna başvurabilir.

Sonuç

Aidat borçlarının uzun süre birikmesine izin vermek, apartmanın diğer kat maliklerinin de yükünü artırabilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu, ödenmeyen aidat ve ortak giderlerin tahsili için yönetime icra takibi ve dava gibi yasal yolları kullanma imkânı tanımaktadır.

Bu nedenle yönetimlerin aidatları düzenli takip etmesi, ödemeleri kayıt altına alması ve gerekli durumlarda yasal süreci zamanında başlatması önemlidir.

Kısaca: Aidat ödenmiyorsa yönetim beklemek zorunda değildir. Borç vadesinde ödenmediğinde, şartları oluşmuşsa gecikme tazminatı uygulanabilir ve yasal tahsilat süreci başlatılabilir.

Not: Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut olayda yönetim planı, kat malikleri kurulu kararları ve borcun niteliğine göre farklı hukuki değerlendirmeler gerekebilir.