Apartmanda Çatı Yapmak İçin Neler Gereklidir?

Apartmanlarda çatı, yalnızca en üst katta bulunan bağımsız bölümlerin değil, tüm kat maliklerinin ortak alanlarından biridir. Bu nedenle çatı yapımı, yenilenmesi veya onarılması sırasında hem Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hükümlerinin hem de binanın onaylı mimari projesinin dikkate alınması gerekir.

Özellikle mevcut çatının onarılması ile binada daha önce bulunmayan yeni bir çatı yapılması aynı şekilde değerlendirilmemelidir.

Çatı Ortak Alan mıdır?

Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 4. maddesinde çatılar, bacalar, genel dam terasları ve yağmur olukları ortak yerler arasında sayılmıştır.

Bu nedenle bir kat malikinin çatıyı tek başına değiştirmesi veya yeniden yaptırması söz konusu değildir. Yapılacak işlemin niteliğine göre kat malikleri kurulunun kararı ve gerekli idari süreçler dikkate alınmalıdır.

Mevcut Çatının Onarılması

Çatıda su sızıntısı, izolasyon problemi veya zaman içerisinde oluşan hasarlar varsa yapılacak işlem, niteliğine göre ortak alanın bakım ve onarımı kapsamında değerlendirilebilir.

Bu durumda öncelikle çatının mevcut durumunun ve yapılacak işin kapsamının belirlenmesi, ardından kat malikleri kurulunda gerekli kararların alınması önemlidir.

Ancak yapılacak uygulamanın mevcut mimari projeden farklı bir yapı veya değişiklik oluşturup oluşturmadığı da ayrıca değerlendirilmelidir.

Binada Hiç Çatı Yoksa Ne Yapılmalıdır?

Binanın onaylı mimari projesinde çatı bulunmuyor ancak sonradan çatı yapılmak isteniyorsa, konu yalnızca bir bakım veya onarım işlemi olarak ele alınmamalıdır.

Öncelikle binanın onaylı mimari projesi incelenmeli ve yapılması planlanan çatının projeye uygun olup olmadığı belirlenmelidir.

Yeni bir çatı yapılması mimari projede değişiklik veya ortak alanda yeni bir yapı oluşturulmasını gerektiriyorsa, yalnızca apartman içerisinde karar alınması yeterli olmayabilir. Gerekli proje ve belediye işlemlerinin de tamamlanması gerekebilir.

Bu nedenle uygulamaya başlamadan önce yapılacak işlemin teknik ve hukuki niteliğinin belirlenmesi önemlidir.

Çatı Yapımı İçin Kat Maliklerinin Kararı Gerekir mi?

Çatı ortak alan olduğundan, çatının yapımı, yenilenmesi veya değiştirilmesi konusunda kat malikleri kurulunun sürece dahil edilmesi gerekir.

Ancak mevcut çatının bakım ve onarımı ile mimari projede bulunmayan yeni bir çatının yapılması aynı hukuki kapsamda değildir.

Özellikle ortak alanda yeni bir yapı oluşturulması veya onaylı mimari projede değişiklik yapılması söz konusu olduğunda, KMK'nın ilgili hükümleri ile imar mevzuatı birlikte değerlendirilmelidir.

Bu nedenle “her çatı işlemi için aynı karar çoğunluğu gerekir” şeklinde genel bir değerlendirme yapmak yerine, yapılacak işlemin niteliğine göre gerekli karar ve izinlerin belirlenmesi gerekir.

Çatı Masraflarını Kim Öder?

Çatı ortak alan olduğundan, çatıya ilişkin giderler kural olarak tüm kat maliklerini ilgilendirir.

KMK'nın 20. maddesi uyarınca, ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım giderlerine kat maliklerinin arsa payları oranında katılması esastır. Yönetim planında veya kanunda farklı bir düzenleme bulunup bulunmadığı da ayrıca kontrol edilmelidir.

Bu nedenle çatı giderlerinin tamamının yalnızca en üst katta bulunan kat maliklerine yüklenmesi kural olarak doğru değildir.

Çatı gibi ortak alan giderlerinde hangi kararın alındığı, ne kadar harcama yapıldığı ve giderlerin nasıl paylaştırıldığı gibi bilgilerin düzenli şekilde kayıt altına alınması da apartman yönetimi açısından önemlidir. Biyos, karar ve gider süreçlerinin tek bir sistem üzerinden takip edilmesine yardımcı olarak yöneticilerin bu süreci daha düzenli yürütmesini sağlar.

Çatı Yaptırmadan Önce Nelere Dikkat Edilmeli?

Apartman yönetiminin çatı yapımına veya yenilenmesine başlamadan önce şu hususları kontrol etmesi faydalı olacaktır:

• Binanın onaylı mimari projesi incelenmeli,
• Yapılacak işlemin bakım ve onarım mı, yoksa projeyi değiştiren yeni bir uygulama mı olduğu belirlenmeli,
• Kat malikleri kurulunda gerekli karar alınmalı,
• Gerekli durumlarda belediyeden proje, ruhsat ve diğer idari işlemler hakkında bilgi alınmalı,
• Yapılacak işin teknik kapsamı ve maliyeti belirlenmeli,
• Giderlerin arsa payları doğrultusunda nasıl paylaşılacağı netleştirilmeli,
• Alınan kararlar ve yapılan harcamalar kayıt altına alınmalıdır.

Çatı Yapımında En Önemli Nokta Nedir?

Çatı ortak alan olduğu için çatı yapımı veya yenilenmesi yalnızca bir usta ile anlaşarak başlanabilecek bir işlem değildir.

Öncelikle onaylı mimari proje kontrol edilmeli, yapılacak işlemin niteliği belirlenmeli ve buna göre kat malikleri kurulu ile gerekli idari süreçler yürütülmelidir.

Özellikle binada daha önce bulunmayan bir çatının sonradan yapılması veya mevcut projeden farklı bir çatı uygulanması planlanıyorsa, işe başlamadan önce gerekli proje ve izinlerin öğrenilmesi önemlidir.

Apartman yönetimlerinde alınan kararların, giderlerin ve yapılan işlemlerin düzenli şekilde kayıt altında tutulması da yönetim sürecinin sağlıklı ilerlemesine yardımcı olur. Biyos, yönetim süreçlerinin ve finansal işlemlerin düzenli şekilde takip edilmesine yardımcı olarak yöneticilerin işlerini kolaylaştırır.

Sonuç

Apartmanda çatı yapmak veya yenilemek isteyen yöneticiler için ilk adım, binanın onaylı mimari projesini ve yapılacak işlemin niteliğini kontrol etmektir.

Mevcut çatının bakım ve onarımı ile projede bulunmayan yeni bir çatı yapılması farklı değerlendirmeler gerektirebilir. Bu nedenle kat malikleri kurulu kararı, proje ve gerekli idari işlemler tamamlanmadan uygulamaya başlanmamalıdır.

Çatı giderlerinde ise KMK'nın 20. maddesinde öngörülen arsa payı esasının dikkate alınması gerekir.

Not: Çatı yapımında uygulanacak karar ve izin süreci, binanın mevcut projesine ve yapılacak uygulamanın niteliğine göre değişebilir. Somut olay bakımından gerekli teknik ve hukuki değerlendirmelerin ayrıca yapılması gerekir.