Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre ortak alanlar;
Apartmanın merdivenleri
Asansör, çatı, koridor
Bahçe, otopark, sığınak
Tesisat bölümleri (elektrik-su-doğalgaz odaları) gibi tüm maliklerin ortak kullanımına açık alanlardır.
Bu alanlar özel mülkiyet konusu yapılamaz ve kişisel amaçla kullanılamaz.
Giriş holüne kişisel eşyaların (ayakkabılık, bisiklet vb.) yerleştirilmesi
Bahçeye şahsi masa, sandalye, salıncak kurulması
Otoparkta belirli alanın sürekli aynı dairece sahiplenilmesi
Sığınakların depo haline getirilmesi
Asansör boşluğuna özel eşya konulması
Ortak çatıya klima dış ünitesi monte edilmesi
Tüm bu durumlar, diğer maliklerin ortak hakkını ihlal eder ve haksız kullanım anlamına gelir.
İlk adım, durumu objektif biçimde belgelemektir:
Fotoğraf çekin
Yönetici/denetici tutanağı oluşturun
Gerekirse apartman sakinlerinden imza toplayın
Bu belgeler, sonraki aşamalarda yasal süreci destekleyecektir.
Kat Mülkiyeti Kanunu gereği, ortak alanı haksız kullanan kişiye öncelikle yazılı bir uyarı yapılmalıdır. Bu uyarı:
İhlalin içeriğini
Hangi ortak alanın kullanıldığını
Kanuna aykırı olduğunu
Belirli bir süre içinde kaldırılması gerektiğini içermelidir.
Not: WhatsApp mesajı yerine resmi e-posta ya da imzalı tebligat tercih edilmelidir.
Eğer kişi uyarıya rağmen ortak alanı boşaltmazsa, apartman yönetimi veya kat malikleri kurulu toplanarak bu konuda bir karar alabilir. Bu karar:
Oy çokluğuyla alınabilir
Karar defterine yazılır
İhlalin devamı halinde hukuki sürecin başlatılacağı belirtilir
Eğer tüm uyarılara ve kararlara rağmen ihlal devam ediyorsa, Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvuru yapılabilir.
Bu başvuru;
Ortak alanın işgalden arındırılması
İhlalin durdurulması
Gerekiyorsa tazminat talebi için yapılabilir.
Mahkeme, delilleri inceleyerek müdahalenin önlenmesi ve haksız kullanıcının eşyalarının kaldırılması yönünde karar verebilir.
Haksız kullanıcı, bu alanları kullandığı süre boyunca ortak giderlerden daha fazla faydalandığı için, yönetim kararıyla ek masraf yansıtılması gündeme gelebilir. Ancak bu durum tartışmalı olduğundan genel kurul kararıyla desteklenmeli ve mümkünse bir avukata danışılmalıdır.
Ortak alanların izinsiz ve kişisel amaçlarla kullanımı, hem hukuka hem komşuluk ilişkilerine aykırıdır. Yöneticilerin ve kat maliklerinin bu tür durumlarda adım adım ve kanuna uygun hareket etmesi, hem çözüm sürecini hızlandırır hem de hukuki sorunların önüne geçer.
Unutulmamalı: Ortak alan herkesindir, kimsenin değildir.
Başlangıç planı şimdi ve her zaman ücretsiz